L’octubre de l’any passat es va aprovar el Pla Territorial Sectorial d’Habitatge de Catalunya (PTSHC). Una de les determinacions fortes del PTSHC és el que es coneix com l’Objectiu de Solidaritat Urbana: els municipis designats com a àrees de demanda forta i acreditada han d’arribar a tenir un 15% d’habitatges principals destinats a polítiques socials en el termini de 20 anys.

Per fer-ho, el PTSHC preveu l’obtenció de 300.300 habitatges “destinats a polítiques socials” nous, dels quals un 25% provindrien de mesures d’adquisició o mobilització del parc existent i el 75% serien habitatges d’obra nova amb algun tipus de protecció. Per tant, a les àrees de demanda forta i acreditada s’hi haurien de construir 222.800 habitatges protegits en els propers 20 anys.  Aquest objectiu suposaria triplicar el ritme de construcció d’habitatge protegit dels últims 20 anys i multiplicar per 15 la producció de la darrera dècada.

Això, per si sol, ja sembla un repte titànic, però hi ha una altra dimensió d’aquestes xifres que no hem discutit gaire. El mateix pla que preveu aquesta magnitud d’habitatge protegit d’obra nova estima que, en el mateix termini, a les àrees de demanda forta i acreditada només hi haurà 376.400 habitatges principals més. Això implica que els habitatges protegits seran més del 60% de tots els habitatges nous previstos els propers 20 anys.

L’habitatge protegit ha suposat el 10% del total d’habitatges construïts els darrers 30 anys, el 12% els últims 20 anys, i la mateixa proporció si només mirem els darrers 10. És veritat que entre els anys 2009 i 2012, en un moment d’enfonsament complet de l’activitat constructiva, la proporció d’habitatge protegit va arribar a percentatges del 30% i a Barcelona ciutat havia superat el 50%. Ara ens caldria mantenir aquest repartiment durant 20 anys. Hi veig com a mínim dos problemes.

El primer, les reserves. El  PTSHC diu que els municipis inclosos en les àrees de demanda residencial forta i acreditada han de tenir unes reserves per a habitatge de protecció superiors a les que establia el text refós de la Llei d’urbanisme: hauran de ser, com a mínim, el 50% del sostre que es qualifiqui per a l’ús residencial de nova implantació en sòl urbanitzable delimitat i el 40 en sòl urbà no consolidat, amb possibilitat de reduir-les fins al 30% “quan sigui necessari per garantir la viabilitat econòmica de l’actuació“. O sigui, les reserves màximes establertes pel propi PTSHC no servirien per arribar a l’OSU en els quinquennis establerts pel pla. Això sense comptar que ja devem tenir sectors urbanístics amb planejament derivat aprovat que contempla reserves inferiors.

El segon problema són, naturalment, els diners. Fins ara hem carregat el gruix del cost de finançament del desenvolupament urbanístic i de la promoció d’habitatge protegit als privats. Dels habitatges de protecció actualment existents només un 10% han estat de promoció pública. La protecció de compra-venda i els habitatges de mercat han estat el que ha servit per aguantar els números de la major part de promocions, però aquestes promocions ja no s’autofinancen com passava abans de la gran recessió –i menys si l’habitatge protegit ha de ser de lloguer. Sense aquest coixí financer, caldrà una injecció de diners –públics– molt més elevada que la que hi ha hagut fins ara.

Escenaris de producció d’habitatge social: viabilitat contra capacitat

A Catalunya hi ha –arrodonint–  3 milions d’habitatges principals. A les àrees de demanda forta i acreditada n’hi ha 2,8 milions, i el PTSHC calcula que el 7% d’aquests són habitatges destinats a polítiques socials. Suposarem que no hi haurà desqualificacions d’habitatges protegits i que aquesta proporció no es reduirà –un supòsit que ja sabem fals–, i suposarem, també, que tots els nous habitatges destinats a polítiques socials seran habitatges de protecció pública –un supòsit que és una mica més exigent del compte, perquè ja hem dit que el pla preveu obtenir habitatges dels parc construït, però que en part compensaria no comptar les desqualificacions.

En la remota possibilitat que no s’aconseguís que l’habitatge de protecció fos el 60% del mix de tota l’obra nova, hauríem de fer més habitatges per arribar a assolir el 15% d’habitatges destinats a polítiques socials –o captar més habitatge del parc existent. Quants habitatges hauríem de construir? Revisem diferents escenaris i dimensionem les seves conseqüències territorials i demogràfiques.

Quants habitatges caldria fer per arribar al 15% si tots els nous fossin habitatges de protecció? Caldria fer 263.500 nous habitatges, més de 13 mil cada any durant 20 anys. 

Quants habitatges caldria fer per arribar al 15% si la meitat dels nous habitatges fossin habitatges de protecció però la resta no? Caldria fer 640.000 nous habitatges, 32 mil cada any durant 20 anys.

Quants habitatges caldria fer per arribar al 15% si el 40% dels nous fossin habitatges de protecció però la resta no? Caldria fer 895.000 nous habitatges, quasi 45 mil cada any durant 20 anys.

Quants habitatges caldria fer per arribar al 15% si el 30% dels nous fossin habitatges de protecció però la resta no? Caldria fer 1.490.000nous habitatges, 74.500 cada any durant 20 anys.

Quants habitatges caldria fer per arribar al 15% si el 20% dels nous fossin habitatges de protecció però la resta no? Caldria fer 4.480.000 nous habitatges, 224 mil cada any durant 20 anys.

Són dades que suggereixen interrogants i dibuixen límits a les intervencions d’habitatge.

Quin potencial tenen els plans urbanístics municipals? Segons  l’estimació de les reserves de sòl per a la construcció d’habitatges de protecció feta pel propi PTSHC, a Catalunya només hi ha previstos 210 mil habitatges de protecció en el planejament vigent. D’aquests, poc més de 50.000 són a l’Àmbit Metropolità, on per arribar a l’OSU n’hi caldrien un mínim de 225.000 –si el 100% dels habitatges nous fossin de protecció. Sembla clar que caldrà augmentar les reserves allà on no hi hagi planejament derivat aprovat, que caldrà posar molts diners sobre la taula perquè surtin els números de tots aquests sectors urbanístics de sòl residencial, i que caldrà explorar intensament quan surt més a compte –o no hi ha més remei que– ampliar el parc assequible intervenint en el parc existent o el sòl urbà consolidat.  La planificació, l’impuls i el finançament públic és imprescindible.

Quants habitatges podem produir? En els últims 30 anys i amb una bombolla demogràfica pel mig, a Catalunya s’han construït poc més d’1,4 milions d’habitatges. Són uns 45 mil habitatges l’any i l’any 2006, el que se n’han fet més de la història, se’n van iniciar 127 mil. De tots aquests habitatges nous, només el 10% han estat habitatges protegits dels règims més diversos –però, sobretot de compra.  La màxima capacitat constructiva es va assolir en un moment en què 280 mil persones treballaven assalariadament al sector de la construcció. A 2025 n’hi ha 100 mil menys. Hi ha qui considera que la industrialització de la construcció podria pal·liar aquest dèficit de mà d’obra, però no sembla probable que aquest sector pugui créixer sense promocions de gran dimensió, i –efectivament–  planificació, impuls i el finançament públic.

Quins escenaris de creixement poblacional hem de preveure? La mida mitjana de les llars a Catalunya fa uns 15 anys que es mou al voltant de les 2,5 persones. Tenir 640 mil habitatges principals nous en 20 anys implicaria que a Catalunya hi viurien uns 1,6 milions de persones més si es mantinguessin les proporcions. Ens els últims 20 anys Catalunya ha crescut en 1,2 milions d’habitants. Els 210 mil habitatges en cinc anys que va anunciar Salvador Illa al debat de política general entroncarien en un escenari amb reserves mitjanes de protecció pública del 40%. És un escenari que, si s’hagués d’assolir l’OSU, implicaria augmentar els habitants de Catalunya en 2,2 milions d’habitants en 20 anys.

Sense jutjar si això és viable o desitjable, sí que sembla evident que caldrà treure la pols als criteris del Programa de Planejament Territorial perquè la distribució d’aquesta població pel territori es faci moderant el consum de sòl; vetllant pel caràcter compacte i continu dels creixements; reforçant l’estructura nodal del territori a través del creixement urbà; i facilitant el transport públic mitjançant la polarització i la compacitat dels sistemes d’assentaments. Tot plegat implica fer el contrari del què hem fet els darrers anys, on el mercat i la descoordinació municipal han marcat el pas de l’urbanisme.  Reciteu amb mi: planificació, impuls i  finançament públic.